주택임대차계약의 체결

1임대차계약서의 작성

주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 내용을 정할수 있고 반드시 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다 . 그러나 향후 발생할수 있는 분쟁을 예방키위해서는 반드시 임대차계약서를 작성하는것이 좋습니다 

 

공인중개사를 통하여 주택임대차계약을 하는 경우에는 일정한 양식의 계약서가 작성됩니다 .

 

이때 계약서에는 거래당사자의 인적사항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한, 중개대상물확인 설명서 교부일자, 그밖의  약정 내용을 기재해야 합니다 .

 

이러한 계약서의 작성은 확정일자를 부여받기 위한 요건이 됩니다 . 

 

확정일자 부여기관은 계약증서에 확정일자를 부여하기 전에 다음의 사항들을 확인해야하기 때무입니다 .

 

임대인/임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차기간, 차임/보증금 등이 적혀있는 완성된 문서일것, 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인)의 서명 또는 기명날인이 있을것, 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그부분에 다른 글자가 없음이 표시되어있을것, 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어있을것, 계약증서(전자계약증서는 제외) 가 두장 이상인 경우에는 간인이 있을것, 그리고 확정일자가 부여되어 있지 않아야 하는데 만약 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 상관이 없습니다 

 

개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 적성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다 .

 

이때 임대차계약서의 사본은 5년동안 보존해야 합니다 .

 

개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인/ 설명서를 거래당사자에게 교부해야 합니다 .

 

이때 중개대상물확인/ 설명서를 작성해 주지 않거나 그 작성된 내용이 사실과 다른때에는 거래당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할수 있습니다 .

 

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 보장금액, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관및 그 소재지, 보장기관의 사항을 설명하고 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공하여야 합니다 .

 

 

2 계약금 

주택임대차계약을 체결하면서 보증금을 지급할때에는 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을 지급하는 방식으로 합니다 

 

이때 계약금은 전체 보증금의 10퍼센트를 계약할때 지급하고 잔금은 임차주택에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 통상적입니다 

 

임차인이 계약 당시 계약금을 지급한경우 당사자의 일방이 이행에 착수할때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할수 있습니다 

 

이러한 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금입며 임대차계약 후 중도금 또는 잔금지급 전에 계약을 해지할때에는 해약금의 성격을 가집니다 .

 

또한 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가지게 됩니다 .

 

임대차계약을 체결하기 전에 먼저 소액의 가계약금을 지급하여 가계약을 하는 경우가 있습니다  이경우 임차인으로 계약을 체결하려는 당사자가 계약을 체결하지 못하게 된경우에 가계약금의 반환에 대한 문제가 발생하게 됩니다  

 

이때 가계약 당시 당사자의 의사의 합치가 있어야 하고 이의사의 합치는 계약내용의 모든 사항은 아니더라도 본질적 사항이나 중요한 사항에 대한 부분에 있어 구체적일것이 요구됩니다 

 

최소한 장차 구체적으로 특정할수 있는 기준과 방법등에 대해서는 합의가 있어야 하는 것입니다 . 따라서 계약금의 성격을 갖는 것으로서 위반시 위약금이 되어 지급한 사람이 반환받을수 없게 됩니다 . 

 

그러나 구체적 사항은 나중에 만나서 합의하여 체결하기로 하고 우선 먼저 일정한 금액을 지급한 경우에는 계약금이 아닌 예약금의 성격으로 보아야 하며 이경우에는 반환받을수 있습니다 .